먼저, 논란에 대한 제 생각#

계산에 앞서 입장부터 밝혀두겠습니다(1편에서 말씀드렸듯 괜한 오해는 싫으니까요 ㅠ).

당첨자 개인을 비난하는 건 말이 안 됩니다.
보도 기준으로 이번 건은 무순위 ‘줍줍’도 아니고, 2024년 8월 일반분양 1순위 추첨제 물량입니다(뉴스1). 평균 경쟁률 90.28대 1을 뚫은, 자격을 갖춰 신청하고 운이 좋았던 당첨일 뿐입니다. 불법도 편법도 아닙니다. 규칙 안에서 나온 결과를 두고 당첨자의 직업과 재산을 심판대에 올릴 수는 없습니다.

다만 논란 속에 섞여 있는 질문 하나는 유효하다고 생각합니다.
“이 로또, 애초에 현금 없는 사람은 응모조차 할 수 없는 것 아니냐?”
이건 사람이 아니라 제도에 대한 질문이고, 감정이 아니라 숫자로 답할 수 있는 질문입니다. 그래서 이 글은 이 로또의 참가비(당첨되면 현금이 얼마나 필요한지)와 실제 당첨금(세금을 떼면 얼마가 남는지)을 계산으로 확인해 봅니다.

팩트체크부터#

계산에 들어가기 전에, 보도와 입주자모집공고 원문으로 사실관계부터 정리합니다.

안유진 님이 ‘어느 타입’에 당첨됐는지는 공식 확인된 바 없습니다.
소속사는 “개인적인 사안이라 확인이 어렵다”고 했고, 언론들도 주택형은 확인되지 않았다고 명시합니다. 기사들의 “시세차익 18억” 계산은 전부 “전용 84㎡라면”이라는 가정입니다(머니투데이).

그래서 이 글은 특정인의 집이 아니라, 이 단지에서 가장 흔한 집을 기준으로 계산합니다. 일반분양 1,244세대 중 절반이 넘는 659세대가 전용 84㎡ A타입이고, 그중에서도 가장 많은 265세대가 10~19층입니다.

입주자모집공고(2024-08-16) 원문 기준 팩트는 이렇습니다.

지금 시세는 얼마인가#

전매제한 기간이라 일반분양분 거래는 없지만, 참고할 수 있는 숫자들이 있습니다.

• 디에이치 방배 전용 84㎡ 입주권 실거래 36억 9,295만 원 (2026년 4월, 파이낸셜뉴스)
• 현재 호가는 40억 안팎 (서울신문)
• 인근 신축 실거래: 래미안 원페를라 84㎡ 37억 5천(2025-10), 디에이치 퍼스티어 아이파크 84㎡ 38억 3,500만(2026-04)

아래 계산에서는 실거래가(36억 9천)와 호가(40억) 사이인 38억 5천만 원을 시세 중심값으로 씁니다.

⚠️ 시세는 ‘호가 포함 추정치’입니다. 40억은 아직 체결가가 아니고, 9월 입주장에서 잔금 급매로 일시 조정되는 패턴(메이플자이 사례)도 흔합니다. 아래 계산은 “지금 시세가 유지된다면”이라는 가정 위의 시뮬레이션이지, 미래 예측이 아닙니다.

돈이 언제, 얼마나 들어가나#

본론입니다. 전용 84㎡ A타입 10~19층(분양가 22억 1,130만 원) 기준으로 돈이 나가는 순서를 보면:

당첨의 기쁨은 공짜지만, 당첨 2주 뒤부터는 현금 4억 4천이 있어야 계약서에 도장을 찍을 수 있습니다. 그리고 중도금 대출을 최대(50%)로 받아도 6회차 2억 2천은 현금이고, 이자후불제가 아니라서 대출 실행 직후부터 이자가 매달 통장에서 빠져나갑니다. 5회차까지 다 실행되면 월 이자만 약 415만 원(금리 4.5% 기준)입니다.

입주까지 필요한 현금 — 분양가의 50%를 대출받아도#

당첨금을 따지기 전에, 참가비부터 보겠습니다. 대출을 끌 수 있는 만큼 끌면 현금은 얼마나 있어야 할까요?

당첨과 입주 사이에 대출 규제가 두 번 바뀌긴 했습니다(2025년 6·27 대책, 10·15 대책). 하지만 대책 전에 입주자모집공고가 난 단지의 잔금대출은 분양 당시 규정을 따르기 때문에, 이 단지는 새로 생긴 주담대 한도와는 상관이 없습니다.

잔금대출 한도는 은행마다 기준이 다릅니다. 감정평가금액의 50%까지 해 주는 곳도 있고, 분양가의 50%까지만 해 주는 곳도 있습니다. 이 글은 무난하게 분양가의 50%(11억 565만)로 잡았습니다. 이 잔금대출로 중도금대출을 갚고, 나머지 잔금 20%는 현금으로 치르는 경우입니다. 중도금대출도 분양가의 50%라서, 잔금대출은 중도금대출을 갚는 데 전부 쓰이거든요. 잔금대출도 DSR 심사를 통과해야 하니, 소득이 충분치 않으면 한도가 줄어들 수 있습니다.

그래서 분양가의 50%를 대출받는 사람의 현금 흐름은 이렇게 됩니다.

분양가의 50%를 대출받아도, 이 청약을 완주하는 데 현금 약 12억 4천이 필요합니다. 2024년 9월 계약금부터 2026년 9월 잔금까지, 딱 2년 안에요. 대출 없이 전부 현금으로 낸다면 분양가에 취득세까지 약 22억 8천이 들고요.

“청약 당첨 = 로또”라는 말은 반만 맞습니다. 정확히는 참가비 12억짜리 로또입니다. 2년 안에 이 현금을 만들 수 없으면, 당첨돼도 계약을 완주할 수 없으니까요.

그래서 “현금부자만 가능한 청약”이라는 묘사는 — 구조적으로는 사실입니다. 위 표가 그 증거입니다. 하지만 그 구조는 분양가상한제, 대출 규제, 납부 조건이 만든 것이지 당첨자가 만든 게 아닙니다. 제도가 만든 풍경의 책임을 추첨 운이 좋았던 개인에게 묻는 건, 역시 계산이 맞지 않습니다.

손익계산서 ① — 지금 당장 판다면#

참가비를 다 치르고 나면 18억이 생길까요? 돈은 바로 손에 쥐어지지 않습니다. 전매제한(2027년 9월까지, 등기가 빠르면 등기일까지)에 단기 양도세율(2년 미만 66~77%, 지방세 포함)까지 겹쳐서, 실질적으로 잔금 후 2년+거주 요건을 채우기 전에는 팔 수 없습니다. 그때까지는 통장의 숫자가 아니라 ‘평가이익’일 뿐이고요. 게다가 그 평가이익은 세전 숫자입니다. 언제 팔든 양도세를 내야 비로소 내 돈이 되니, 실제로 버는 돈을 알려면 양도세까지 반영해야 합니다.

‘실질적으로’라고 쓴 이유가 있습니다. 법적으로는 입주해서 등기를 마치면 팔 수 있거든요. 그럼 입주하자마자, 지금 시세 그대로 판다면 얼마가 남을까요?

공통 가정: 전용 84㎡ A타입 10~19층(22억 1,130만) 분양, 2026년 9월 잔금·입주, 매도가는 현재 추정 시세 38억 5천 그대로, 필요경비(취득세+등기·중개 등) 약 9천만 원. 분양가의 50%를 대출받은 경우와 전부 현금으로 낸 경우를 나란히 계산했습니다.

보유 1년 미만에 팔면 1세대 1주택 비과세(2년 보유·거주 필요)도, 장기보유특별공제(3년 보유부터)도 받을 수 없습니다. 양도차익 전체에 단기 양도세율 70%(지방소득세 포함 77%)가 붙습니다. 보유세는 과세기준일(6월 1일) 전에 판다고 보면 내지 않습니다.

세전 16억 4천이던 시세차익이 3억 안팎이 됩니다. 양도세가 차익의 4분의 3을 가져가니까요. 대출 이자는 양도세 계산에서 필요경비로 빼주지 않아서, 대출을 받았다면 이자만큼 고스란히 더 줄어듭니다.

손익계산서 ② — 3년 실거주 후 판다면#

그래서 보통은 3년을 채우고 팝니다. 양도세를 줄이는 정석은 1세대 1주택으로 3년 이상 보유·거주한 뒤 파는 것입니다. 2년 보유·거주를 채우면 양도가 12억까지는 비과세라 12억 초과분에만 세금이 붙고, 3년을 채우면 장기보유특별공제(보유 12% + 거주 12% = 24%)까지 받습니다.

매도는 2029년 9월, 매도가는 여전히 현재 추정 시세 그대로로 잡았습니다. 38억 5천에 팔면 12억 초과분이 크니 세금이 여전히 상당하지만, 양도세(지방소득세 포함)는 약 3억 3천만 원으로 당장 팔 때의 11억 9천과는 비교가 안 됩니다. 대신 3년을 보유하니 보유세가 붙는데, 인근 사례(공시가 23억대 잠실엘스 연 859만, 45억대 원베일리 연 2,855만 — 에너지경제)에서 보간해 연 1,000만 안팎 × 3년으로 잡았습니다. 대출을 받았다면 중도금 이자에 잔금대출 이자 3년 치가 더해집니다.

시세를 실거래가(36억 9천)로 잡든 호가(40억)로 잡든, 분양가 50% 대출 기준 순이익은 8억 6천에서 10억 8천 사이입니다. 네, 부자 됩니다. 확실히요. 3년을 채운다면요.

결론 — 참가비 12억, 당장 팔면 3억, 3년 살면 약 10억#

분양가의 50%를 대출받는 평범한 당첨자 기준으로, 전용 84㎡ A타입의 답은 이렇습니다.

1. 참가비: 현금 약 12억 4천. 분양가의 50%를 대출받아도 계약금부터 잔금까지 2년 안에 이만큼이 있어야 청약을 완주할 수 있습니다.
2. 지금 당장 팔면: 약 3억. 보유 1년 미만이라 양도세가 차익의 77%를 가져갑니다. 12억 넘게 넣고 2년 만에 3억이 남는 셈입니다.
3. 3년 실거주 후 팔면: 약 9억 7천. 1주택 비과세와 장기보유특별공제 덕에 양도세가 3억 3천으로 줄어, 대출 이자 2억 1천을 내고도 이만큼 남습니다.

그럼 이게 정말 남는 장사일까요? 같은 참가비를 청약에 넣지 않고 연 5% 복리로 굴렸다면 얼마였을지 나란히 놓아 봤습니다. 분양부터 입주까지 2년, 실거주 3년을 더하면 5년입니다.

12억 4천을 5년 동안 연 5% 복리로 굴리면 약 3억 4천이 불어납니다. 3년 실거주 후 판 순이익 9억 7천은 그 세 배 가까이로, 굴렸을 때보다 약 6억 3천을 더 번 셈입니다. 당장 팔아도 2년 치(1억 3천)보다 1억 7천이 많고요. 전부 현금으로 냈다면 묶이는 돈이 커서 그 차이가 5억 5천으로 줄어듭니다. 대출이 수익률을 끌어올린 셈이죠.

이 비교는 굴린 쪽에 후하게 잡은 겁니다. 5%는 세전 수익률이고, 참가비는 실제로 2년에 걸쳐 나눠 들어가니까요. 그리고 숫자에 안 잡힌 게 하나 더 있습니다. 청약 쪽은 3년 동안 새 아파트에 사는 가치를 덤으로 얻습니다. 굴리는 쪽은 그동안 살 집을 따로 구해야 하고요.

기사 속 18억은 세금을 떼기 전 숫자이고, 호가 40억에 팔린다고 쳐야 나오는 숫자이기도 합니다(40억 − 22억 1천 ≈ 18억). 실제로는 12억을 넣고, 3년을 살아 내야 10억 가까이 남습니다. 연 5%로 굴렸을 때보다 6억 넘게 더 남으니 로또인 건 맞지만, 참가비가 비싸고 당첨금은 3년 뒤에 나오는 로또입니다. 그것도 시세가 지금 그대로라면요.

”전세 주면 되잖아요?”#

날카로운 분들은 눈치채셨을 겁니다. 이 단지는 실거주 의무가 없어서, 전세를 놓아 잔금을 치르는 선택지가 있습니다(84㎡ 전세 호가 12~14억대). 필요 현금이 확 줄어들죠.

다만 이 경로는 ‘비거주 1주택’이 되는 길인데, 정부가 바로 다음 주 발표 예정인 부동산 종합대책에서 투기적 비거주 1주택 규제를 공식 예고한 상태입니다(파이낸셜뉴스). 규칙이 확정되지 않은 게임을 계산할 수는 없으니, 전세 시나리오는 대책 발표 후에 별도 글로 다루겠습니다.

마치며#

이 글의 모든 숫자는 2026년 7월 25일 기준이고, 시세는 추정치이며, 세금·대출은 개인 상황과 정책 변화에 따라 달라집니다. 저는 세무·금융 전문가가 아니라 처음 겪는 당첨자일 뿐이니, 실제 의사결정 전에는 꼭 전문가와 확인하세요. 오류를 발견하시면 이메일(crookedshoulder@pinehill.kr)로 알려주시면 고맙겠습니다.

당첨을 준비하는 분들께 이 글이 ‘로또의 실제 당첨금’과 ‘참가비’를 가늠하는 데 도움이 되길 바랍니다.